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楼市整体'去库存'不理想 TOD模式提升房企未来竞争力 | 房资快报

时间:20-07-21 20:19    来源:金融界

金融界网站讯  7月21日,A股全天震荡,上证综指收涨0.2%报3320.89点,深证成指涨0.65%报13536.17点,创业板指涨1.45%报2736.51点。两市成交额连续14日突破万亿。房地产指数上涨0.12%,建筑指数涨幅为0,建材指数下跌-1.04%,涨幅整体居后。

蚂蚁金服拟于香港上市推高港股,恒生指数收盘涨2.31%报25635.66点。香港房地产指数上涨0.6%,涨幅较为靠后。

A股地产板块中,世联行(002285.SZ)、京能置业(600791.SH)、苏宁环球(000718.SZ)、新华联(000620)(000620.SZ)、深物业(000011.SZ)涨停。

H股房企板块中,广泽国际发展(0989.HK)领涨,涨幅14.75%,北大资源(0618.HK)和上海证大(0755.HK)涨幅超过10%。内房龙头企业涨少跌多,融创中国(1918.HK)上涨3.38%,华润置地(1109.HK)上涨2.95%,龙光集团(3380)下跌-2.91%,绿城中国(3900.HK)下跌-1.72%。

警惕中部地区楼市库存显著增加

克尔瑞证券发布的6月《全国商品住房百城库存月报》显示,6月年中冲刺季,房企加快了供货节奏,各地供应显著放量,同环比齐增,随之带来了成交热度的持续回升。因成交涨幅不及供应,百城狭义库存较上月小幅微增1%,同比增长13%。

克尔瑞指出,因新冠疫情影响,百城房企待售面积数据在2020年初已经由降转升,迎来一轮增长,不过从上半年楼市恢复情况来看,整体库存量也在缓步回落,重新步入下行区间,当前总量仍居高位,基本与2019年4月同期持平。

分业态来看,得益于近几月成交的稳步恢复,住宅待售面积下降最为显著,较5月末减少512万平方米;办公楼、商业营业用房待售面积亦由升转降,较前几月有所改善,商业去库存效果略好于办公市场,本月待售面积减少106万平方米。而针对于办公市场,2020年整体供过于求,去化速度放缓,租金、出租率皆降,未来去库存道路依旧漫长,销售风险不容忽视。

纵观数月百城库存量的变化,可以看出,2019年上半年整体库存量一直都在5亿平方米的低位波动,2019年下半年随着楼市调控持续发酵,库存量稳步攀升,叠加2020年初新冠疫情突袭,当前库存量已破5.8亿平方米,虽然从中央到地方层面相继出台了为企业纾困,刺激居民购房的多项利好政策,销售也有了一定程度的恢复,但是随着年中各地供应持续放量,楼市整体“去库存”的效果并不理想。

另外从商品住宅去化周期来看,2019年以来百城一直保持在12个月左右,直至2020年初新冠疫情爆发,售楼处被迫关闭,成交出现“断崖式”下跌,使得商品住宅去化周期攀升至24个月的高点,而后随着新冠疫情得以初步控制,楼市供求日渐恢复,整体去化周期也呈现出逐月下行态势,6月已降至13个月,基本恢复到疫前水平。

克尔瑞指出,后期去库存压力依旧巨大。分能级来看,一线城市因短期成交火热,库存量环比下跌,去化周期居首,达到了15个月;核心二线库存风险基本可控,去化周期相对偏低;三四线总量维稳,但分化加剧,诸如廊坊、张家口、保定、郑州为代表的中部城市广义库存量显著增加,后期应谨防库存风险。

克尔瑞预计,随着前期因疫情积压的购房需求逐步释放完毕,加之局部过热市场诸如宁波、深圳、杭州等已经面临调控升级,短期内的市场大热恐难以延续,未来整体供求以稳为主,7月库存规模仍将保持稳中有增态势,库存消化周期有望小幅回落;而针对于部分项目扎堆,供过于求,当前已然“凉凉”的中部三四线城市,库存风险也将逐步累积,市场整体承压。

TOD模式将提升房企核心竞争力

7月16日,上海市规划和自然资源局发布《关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则(2020版)》,要求商业办公地块容积率可以达到4.0以上,住宅地块容积率原则上不大于2.5。

由于该政策本质上决定了未来几年上海土地出让的结构,也对未来上海楼市的发展具有重要作用。

同时,该政策允许开发规模在单元内进行腾挪转移,鼓励开发规模向轨道交通站点及周边街坊转移。

易居中国指出,上海此次政策将轨道交通站点周边地块开发作为重点内容,反映出未来上海围绕着地铁站点的开发整体强度会有所提升。在传统住宅容积率受控制从而导致总量可控利润有限的情况下,TOD模式(transit-oriented development以公共交通为导向的开发)将成为房企提升核心竞争力、扩大规模的重要手段之一。